福利！物業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算書編寫指引

文/姜兆繁

隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，物業(yè)同行的不斷摸索和成長促使行業(yè)逐漸步入成熟期。但與此同時(shí)，行業(yè)面臨著一些現(xiàn)實(shí)問題，即物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大。人工、物料、耗材、能耗等成本上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)超服務(wù)費(fèi)的上漲速度，一些企業(yè)即將陷入入不敷出的窘迫局面，所以做好成本預(yù)算管控顯得尤為重要，同時(shí)編寫成本預(yù)算書也是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的一門必修課。

成本預(yù)算書結(jié)構(gòu)

做好項(xiàng)目成本預(yù)算管理要有清晰的思路，也就是項(xiàng)目預(yù)算書的結(jié)構(gòu)。成本預(yù)算書一般由預(yù)算說明、預(yù)算依據(jù)、收入預(yù)算、支出預(yù)算以及預(yù)算分析及結(jié)論五大部分組成。  

一、預(yù)算說明

預(yù)算說明主要包括成本預(yù)算書中需要特殊說明的部分，例如預(yù)算時(shí)效、預(yù)算范圍、計(jì)算法則、預(yù)算依據(jù)來源以及需要重點(diǎn)說明的內(nèi)容等，預(yù)算說明應(yīng)盡量詳盡、全面。

二、預(yù)算依據(jù)

預(yù)算依據(jù)主要由預(yù)算書中涉及的所有數(shù)據(jù)組成。

（一）人員定崗定編表（組織架構(gòu)）

首先確定組織架構(gòu)，編制《人員定崗定編表》，主要用于核算人工工資、五險(xiǎn)一金、福利以及活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等人力資源費(fèi)。

人員配置原則：需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理配置，以整體預(yù)算調(diào)整。盲目追求最佳配置比例，極有可能造成團(tuán)隊(duì)“臃腫”或“貧瘠”,導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)生產(chǎn)能力下降。建議一人多崗，一崗多專，并定期輪崗，發(fā)揮員工最大生產(chǎn)力的同時(shí)培養(yǎng)企業(yè)綜合型人才。

（二）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表

項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般包括：項(xiàng)目建筑面積、占地面積、可收費(fèi)面積，綠化面積、綠化率、容積率、總戶數(shù)、車位數(shù)、已售面積、未售面積、公建面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，主要來源于開發(fā)企業(yè)和售樓處。其中，收費(fèi)面積是指總建筑面積減去公建面積后的面積。公建面積指物業(yè)用房、社區(qū)用房、設(shè)備房等不具備收費(fèi)條件的面積。

（三）設(shè)備設(shè)施統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表

設(shè)備設(shè)施數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性是能耗預(yù)算成功的關(guān)鍵，所以在統(tǒng)計(jì)時(shí)應(yīng)該全面，盡量將項(xiàng)目所有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。成熟項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)會(huì)比較順利，但新交付或即將交付的項(xiàng)目由于多種因素可能造成數(shù)據(jù)無法統(tǒng)計(jì)或缺失，所以前期數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，能耗預(yù)算的準(zhǔn)確性下降，后期會(huì)隨著項(xiàng)目成熟而穩(wěn)定。同時(shí)，具備統(tǒng)計(jì)條件的一定要按照實(shí)際發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和測量，全部靠經(jīng)驗(yàn)估算，很有可能降低能耗預(yù)算的準(zhǔn)確性。

（四）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是核算收入和支出的重要依據(jù)，主要來源于物業(yè)合同和政府文件。應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目運(yùn)行過程中所有的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分類統(tǒng)計(jì)，包括但不限于以下幾類：不同類型物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、生活垃圾處理費(fèi)、綠化外包費(fèi)、清潔外包費(fèi)等全部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

三、收入預(yù)算

收入部分主要來源于主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入。

（一）主營業(yè)務(wù)收入

1、物業(yè)費(fèi)收入

核算物業(yè)費(fèi)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)按不同類型、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及按月度和年度分開測算，第一次預(yù)算時(shí)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)目標(biāo)可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，暫為估值（假設(shè)90%），但最終需按預(yù)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，直至達(dá)到合理目標(biāo)值。

（1）全周期物業(yè)費(fèi)收入測算（表1）：指已經(jīng)整體交付完畢，具備全周期核算條件的項(xiàng)目，結(jié)算周期為一年，結(jié)算比例為100%，不包含未售面積。

（2）分期開發(fā)物業(yè)費(fèi)收入測算（表1）：指項(xiàng)目分期開發(fā)、來年又有新面積交付的情況，例如一期已經(jīng)交付完畢，來年二期在某月當(dāng)中又有新面積交付，結(jié)算周期根據(jù)交付時(shí)間確定，結(jié)算比例為100%，不包含未售面積。

公式1：應(yīng)收物業(yè)費(fèi)=收費(fèi)面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×結(jié)算周期×結(jié)算比例×收費(fèi)率

（3）未售面積收入測算：一種情況，開發(fā)商全額100%支付空置房費(fèi)用（同公式1）；另一種情況，商定結(jié)算比例，結(jié)合銷售計(jì)劃編制預(yù)算，銷售前由開發(fā)企業(yè)按照約定結(jié)算比例交納（假設(shè)80%），銷售后由業(yè)主全比例交納（表2）。

公式2：應(yīng)收物業(yè)費(fèi)=未售面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×（開發(fā)企業(yè)結(jié)算周期×開發(fā)企業(yè)結(jié)算比例+業(yè)主結(jié)算周期×業(yè)主結(jié)算比例）×收費(fèi)率

項(xiàng)目第一次編制預(yù)算時(shí)，因無往年陳欠費(fèi)用，故編制年預(yù)算時(shí)無需考慮，但編制下年預(yù)算時(shí)，則需考慮陳欠費(fèi)用，并設(shè)定清欠目標(biāo)。

2、物業(yè)經(jīng)營收入

指物業(yè)企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳館、各類球場、集中供熱、二次供水、中央空調(diào)等共用設(shè)施收入。

3、物業(yè)大修收入

指物業(yè)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行大修取得的收入，如果期間沒有發(fā)生，此項(xiàng)預(yù)算收入可以不考慮。

（二）其他業(yè)務(wù)收入

指物業(yè)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括建筑垃圾清運(yùn)收入、代收代交、有償維修服務(wù)收入、廣告收入、廢品回收、商業(yè)用房經(jīng)營、場地租賃以及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等，包括但不限于提供的實(shí)例種類。由于經(jīng)營性收入是前期預(yù)估目標(biāo)，所以項(xiàng)目需根據(jù)規(guī)模、客戶群體等多種因素考慮開展多種經(jīng)營，不可盲目自信，高估收入目標(biāo)。

四、支出預(yù)算

（一）人力資源費(fèi)用

指用工期間所發(fā)生的所有人力費(fèi)，主要包括人員工資總額（工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)助、加班工資等）、福利費(fèi)（服裝、勞保、節(jié)日福利、伙食費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（員工活動(dòng)等）、職工教育經(jīng)費(fèi)（員工培訓(xùn)等）。

1、人工工資總額（表3）

（1）工資：一般由基本工資、崗位工資、績效工資組成。

（2）津貼和補(bǔ)貼：企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定和企業(yè)自身情況制定發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)崗位、職務(wù)不同而不同，一般包括但不限于以下種類，工齡津貼、租房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)助、通訊補(bǔ)助、供暖補(bǔ)貼、高溫補(bǔ)貼、職稱津貼等。

公式：津貼或補(bǔ)貼費(fèi)用=標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

（3）獎(jiǎng)金：年度獎(jiǎng)金和月度獎(jiǎng)金。 需根據(jù)企業(yè)效益進(jìn)行發(fā)放，年度獎(jiǎng)金預(yù)算時(shí)可分解到每月工資中。

（4）加班費(fèi)：此項(xiàng)為經(jīng)驗(yàn)估算值，按小時(shí)計(jì)算。

公式：加班費(fèi)=人均加班時(shí)間×小時(shí)工資×人數(shù)（加班工資標(biāo)準(zhǔn)一致）

 2、五險(xiǎn)一金（表4）

包括國家規(guī)定的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)以及公積金，“交費(fèi)月份”是因人員增減而設(shè)置。

公式：年度五險(xiǎn)一金費(fèi)用=交費(fèi)基數(shù)（上一年度月工資額的平均值）×五險(xiǎn)一金交納比例×交納人數(shù)×交費(fèi)月數(shù)。

3、福利費(fèi)（工資總額的14%）

（1）服裝費(fèi)用（表5）

根據(jù)《人員定崗定編表》編制，折舊期一般為2年，均攤到每月預(yù)算中，表格中列舉多種情況，全周期折算、不滿一年折舊期的計(jì)算方法。

公式：年度折舊費(fèi)用=標(biāo)準(zhǔn)×單價(jià)×人數(shù)/折舊年限（拆分到月）×當(dāng)期折舊期限

（2）勞保費(fèi)用：根據(jù)《人員定崗定編表》編制配發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，使用年限為一年。（表6）

公式：勞保費(fèi)用=配發(fā)標(biāo)準(zhǔn)×單價(jià)×人數(shù)

（3）節(jié)日福利：根據(jù)國家法定節(jié)假日進(jìn)行發(fā)放，標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況制定，按《人員定崗定編表》進(jìn)行發(fā)放。公式：節(jié)日福利費(fèi)=人數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)

（4）伙食費(fèi)：根據(jù)企業(yè)自身情況制定伙食標(biāo)準(zhǔn)。（表7）

公式：伙食費(fèi)=人數(shù)×就餐費(fèi)用×計(jì)費(fèi)天數(shù)

4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)

按工資總額的2%計(jì)算或根據(jù)工會(huì)活動(dòng)計(jì)劃制訂。

5、職工教育經(jīng)費(fèi)

按工資總額的1.4%計(jì)算或根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃制訂。

（二）能耗費(fèi)用

1、水費(fèi)（表8）

包括但不限于如下內(nèi)容，清潔用水、綠化用水、消防用水、水景用水、辦公用水、后勤用水等，盡量根據(jù)實(shí)際用水量測算，同時(shí)還要考慮用水損耗。（建議在每個(gè)用水點(diǎn)盡量增設(shè)水表）

清潔用水：可估算月用量（公式略）。

綠化用水：可估算月用量（公式略）。

水景用水：根據(jù)容積測算，公式：年用水總費(fèi)用=容量×年換水次數(shù)×單價(jià)

辦公和后勤用水：需要根據(jù)季節(jié)和特殊日期等進(jìn)行估算，如假期月份辦公用水比平時(shí)要少；夏季后勤用水量則比其他月份要高。

其他用水：該項(xiàng)為不可預(yù)計(jì)發(fā)生的費(fèi)用，按月估算。

用水損耗：根據(jù)項(xiàng)目老化程度按月估算。

2、電費(fèi)（表9）

設(shè)備設(shè)施統(tǒng)計(jì)表在此起到關(guān)鍵性作用，此項(xiàng)預(yù)算也比較繁瑣，需要對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行逐一測量和核算，包括使用時(shí)間、額定功率、單價(jià)等。公式：數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×使用時(shí)間×單價(jià)×年運(yùn)行周期

本文只列舉常見幾種情況及測算方式：

例1：按日運(yùn)行的設(shè)備計(jì)算公式：設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×日使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×電費(fèi)單價(jià)×30天×12個(gè)月=年度該設(shè)備設(shè)施電費(fèi)。

例2：按月運(yùn)行的設(shè)備計(jì)算公式：設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×月使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×電費(fèi)單價(jià)×12個(gè)月=年度該設(shè)備設(shè)施電費(fèi)。如果，當(dāng)月運(yùn)行兩次的設(shè)備，則“使用時(shí)間”為兩次時(shí)間之和。

例3：按季度運(yùn)行的設(shè)備計(jì)算公式： 設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×電費(fèi)單價(jià)×季度使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×4個(gè)季度=年度該設(shè)備設(shè)施電費(fèi)。如果，當(dāng)季運(yùn)行多次的設(shè)備，則使用時(shí)間為多次時(shí)間之和，例如排污泵每半月運(yùn)行一次，每次0.15小時(shí)，則全月“使用時(shí)間”為0.3小時(shí)。

（三）采暖費(fèi)

由于東北地區(qū)冬季需要供暖，物業(yè)辦公用房、宿舍等需要承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。

公式：年度采暖費(fèi)=房屋建筑面積×供暖價(jià)格

（四）公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)（表10）

需要根據(jù)全年的《設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃》進(jìn)行編制，相關(guān)耗材根據(jù)每次維護(hù)體量進(jìn)行估算。

公式：年公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)=耗材數(shù)量×單價(jià)×年維護(hù)周期

二次供水設(shè)備設(shè)施：在交付給供水公司前，項(xiàng)目還需考慮此項(xiàng)成本，如水質(zhì)監(jiān)測費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、水質(zhì)消殺費(fèi)以及衛(wèi)生許可證、設(shè)施許可證費(fèi)等。

電梯：電梯的日常維護(hù)及中修一般按每臺(tái)每年外包給專業(yè)的維保公司負(fù)責(zé)， 大修視情況申請維修資金，各類年檢費(fèi)如果維保公司不負(fù)責(zé)，則需要單獨(dú)計(jì)算，如電梯年檢費(fèi)、限速器年檢費(fèi)。

如月、季、半年當(dāng)中進(jìn)行多次維護(hù)，“數(shù)量”則為多次耗材數(shù)量總和。例如，潛水泵每月進(jìn)行2次維護(hù)，每次5桶潤滑油，則表格中潤滑油“數(shù)量”為兩次維護(hù)耗材的總和（10桶）。

（五）公共部位維護(hù)費(fèi)（表11）

需要根據(jù)全年的《公共部位維保計(jì)劃》進(jìn)行編制，相關(guān)耗材根據(jù)每次維護(hù)體量進(jìn)行估算，如月、季、半年當(dāng)中進(jìn)行多次維護(hù)，“數(shù)量”則為多次耗材數(shù)量總和。例如，外墻清洗每季進(jìn)行2次維護(hù)，每次使用2.5把毛刷，則表格中毛刷“數(shù)量”為兩次維護(hù)耗材的總和（5把）。

公式：年公共部位維護(hù)費(fèi)=耗材數(shù)量×單價(jià)×年維護(hù)周期

 （六）秩序維護(hù)費(fèi)（表12）

根據(jù)《秩序維護(hù)采購計(jì)劃》進(jìn)行編制，主要體現(xiàn)在秩序管理當(dāng)中所發(fā)生的所有耗材，如警戒帶、路錐、反光馬甲、手套等常用耗材，未超一年的，不計(jì)算折舊費(fèi)。

2、消防費(fèi)

項(xiàng)目進(jìn)行消防管理的全部費(fèi)用，根據(jù)《秩序維護(hù)采購計(jì)劃》進(jìn)行編制，如含消防斧、消防桶、防毒面具、消防扳手、滅火器等物資以及消防演練發(fā)生的費(fèi)用，未超一年的，不計(jì)算折舊費(fèi)。

公式：年耗材費(fèi)用=耗材費(fèi)用數(shù)量×單價(jià)

公式：年度折舊費(fèi)用=數(shù)量×單價(jià)×N/折舊年限（拆分到月）×當(dāng)期折舊期限

（七）清潔費(fèi)用（表13）

1、清潔服務(wù)費(fèi)

物業(yè)企業(yè)將清潔工作外包給專業(yè)公司，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數(shù)×人員單價(jià)、實(shí)測服務(wù)面積×面積單價(jià)的方式進(jìn)行測算。

2、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用

建筑垃圾清運(yùn)要結(jié)合此項(xiàng)的收入核算，可以按照每車計(jì)算或按建筑面積外包。  

3、清潔耗材

此項(xiàng)除外包之外的清潔耗材，按年估算，可均攤到每月當(dāng)中。清雪工具，超一年的計(jì)算折舊費(fèi)。

公式：年耗材費(fèi)用=耗材費(fèi)用數(shù)量×單價(jià)

公式：年度折舊費(fèi)用=數(shù)量×單價(jià)×N/折舊年限（拆分到月）×當(dāng)期折舊期限

（八）綠化費(fèi)用（表14）

1、綠化費(fèi)用

物業(yè)企業(yè)將綠化維護(hù)外包給專業(yè)公司，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數(shù)×人員單價(jià)、分包面積×面積單價(jià)的方式進(jìn)行測算。

2、綠化補(bǔ)植

項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況，如果綠化還處于維保期，則不需考慮此費(fèi)用。反之，則需要根據(jù)綠化補(bǔ)植面積或數(shù)量測算，公式略。

3、綠植租賃費(fèi)

此項(xiàng)為租賃合同約定價(jià)格。

（九）辦公管理成本

1、招待費(fèi)、差旅費(fèi)及會(huì)議費(fèi)，此三項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值。

2、辦公費(fèi)：（包括但不限于）

（1）郵電費(fèi)：此項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值；

（2）電話費(fèi)：此項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值；

（3）網(wǎng)費(fèi)：此項(xiàng)費(fèi)用按網(wǎng)絡(luò)公司實(shí)際收取的年度費(fèi)用計(jì)算；

（4）短信平臺(tái)：此項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值；

（5）海報(bào)及表格印刷費(fèi)：此項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值；

（6）低值易耗品購置費(fèi)用：根據(jù)《采購計(jì)劃》編制，可為預(yù)估值；

（7）飲用水費(fèi)：桶數(shù)量×單價(jià)；

（8）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)：如復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)等，此項(xiàng)可為預(yù)估值；

3、咨詢及訴訟費(fèi)

聘請法律顧問的費(fèi)用，此項(xiàng)為預(yù)估值。

4、不可預(yù)見費(fèi)，此項(xiàng)為估算值。

（十）公共責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

公共責(zé)任險(xiǎn)是項(xiàng)目運(yùn)行不可缺少的險(xiǎn)種，該項(xiàng)費(fèi)用需依據(jù)保險(xiǎn)合同中的約定進(jìn)行。

公式：（需投保的公共設(shè)施、設(shè)備）投保總金額×投保費(fèi)率/保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積=保險(xiǎn)費(fèi)用

（十一）社區(qū)活動(dòng)及業(yè)主委員會(huì)

社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用：根據(jù)《社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》編制，此項(xiàng)費(fèi)用為預(yù)估值。（表15）

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)：可為預(yù)估值。

 （十二）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（表16）

費(fèi)用超2000元且使用年限超過一年。表16中列舉兩種情況，全周期和折舊期不滿一年的計(jì)算方法。

公式：年固定資產(chǎn)折舊費(fèi)=固定資產(chǎn)的原值/固定資產(chǎn)使用期限（折算到月）×12月

（十三）公司管理成本分?jǐn)?/span>

公式：（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×（8%-15%）（行業(yè)慣例）

 (十四)營業(yè)稅附加

公式：（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×綜合稅率

綜合稅率：1、營業(yè)稅按營業(yè)收入額依5%稅率計(jì)算繳納；2、城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額依7%稅率計(jì)算繳納；3、教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額依3%征收率計(jì)算繳納。

五、預(yù)算分析及結(jié)論

結(jié)合預(yù)算報(bào)告，對項(xiàng)目整體預(yù)算進(jìn)行分析和評估，查找風(fēng)險(xiǎn)源以及應(yīng)對措施。

本文只提供概括性指引，具體實(shí)際測算需要各企業(yè)根據(jù)以往預(yù)算經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況來進(jìn)行編制，文中的計(jì)算公式以及圖表均作為參考，表內(nèi)數(shù)據(jù)為虛擬數(shù)據(jù)。

附件

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2016年第2-3期/總第350期