文/ 長(zhǎng)春姜兆繁

2月21日，國(guó)家的一份文件著實(shí)讓諸多物業(yè)公司“懵”了，文件中提出”中國(guó)將施行街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，原有的要逐步打開(kāi)。”突如其來(lái)的這則消息，一時(shí)間讓物業(yè)公司找不到“北”了，延續(xù)幾十年的管理模式就此可能被顛覆。

首先，實(shí)施街區(qū)制是符合國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的，無(wú)論從交通還是土地資源利用等方面都是非常有利于城市發(fā)展的，雖然目前面臨如海般的質(zhì)疑聲以及諸多問(wèn)題需要解決，但今后通過(guò)不斷的摸索和經(jīng)驗(yàn)積累，以及法律環(huán)境的不斷完善，街區(qū)制模式會(huì)越來(lái)越成熟，我們會(huì)慢慢感受到其所帶來(lái)的便利。

由于實(shí)現(xiàn)街區(qū)制尚處在探索階段，不能一蹴而就，更不能一刀切，所以根據(jù)國(guó)情，國(guó)家在此方面也給了一定的緩沖期，要求逐步打開(kāi)，各個(gè)地方政府那就需要根據(jù)各自的自身?xiàng)l件了，有的可能幾年就會(huì)實(shí)現(xiàn)，有的則可能需要70年，以“搬遷“的方式達(dá)成。

那么，受影響最大的除了房地產(chǎn)業(yè)外，就是物業(yè)公司，面臨這次大的變革，物業(yè)企業(yè)到底該怎么走？雖然目前存在質(zhì)疑和諸多的政策不明朗，但對(duì)受其影響最大的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，只能硬著頭皮往前走，畢竟早晚得走這一步。本篇主要想從兩個(gè)方面談?wù)動(dòng)^點(diǎn)，想法不是很成熟，敬請(qǐng)拍磚。以文件頒布為分水嶺，一是文件之后的新建設(shè)社區(qū)的規(guī)劃，另一個(gè)是原有社區(qū)的對(duì)文件的執(zhí)行落地。那么，新建社區(qū)在設(shè)計(jì)規(guī)范之初，按照文件要求進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)街區(qū)制是完全可行，會(huì)讓物業(yè)公司的服務(wù)和管理都會(huì)得到及時(shí)調(diào)整和適應(yīng)，快速厘清管理思路。對(duì)于原有社區(qū)對(duì)文件的執(zhí)行和落地就要面臨諸多問(wèn)題了，如大家擔(dān)心的治安、交通、清潔和維修等問(wèn)題。

之前有墻，可以遮百丑，很多小區(qū)封閉式管理，在服務(wù)水準(zhǔn)方面不能得到更多客觀的評(píng)價(jià)，僅僅局限于本小區(qū)業(yè)主，諸多問(wèn)題暴漏不出來(lái)，墻拆了之后，物業(yè)公司的服務(wù)就會(huì)全面的展現(xiàn)在公眾面前，得到公眾的評(píng)價(jià)，會(huì)有效強(qiáng)化物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，有利于良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的生長(zhǎng)，與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性可能會(huì)面臨更大的考驗(yàn)。

根據(jù)文件的要求，原有的服務(wù)模式已經(jīng)不能適應(yīng)未來(lái)要求和需求，需要物業(yè)公司及時(shí)的進(jìn)行研判和調(diào)整。如在治安方面，之前我們認(rèn)為只要守住園區(qū)進(jìn)出2個(gè)關(guān)鍵口，就可以有效控制治安案件的發(fā)生率。但實(shí)施街區(qū)制后，關(guān)鍵的兩個(gè)口又增加了多個(gè)，每個(gè)單元門(mén)口都將成為關(guān)鍵口，加之外來(lái)人員也會(huì)翻倍增加，特別是景色優(yōu)美的小區(qū)，完全有可能會(huì)成為“觀光景點(diǎn)”，帶給物業(yè)公司的秩管理難度可想而知。對(duì)于此，物業(yè)公司可以采?。?）巡邏崗機(jī)械化以提升巡邏效率和增加巡邏半徑；（2）墻雖然拆了，崗?fù)げ唤ㄗh取消，可以建設(shè)或退到街區(qū)中心位置，以便能夠和巡邏崗產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，新建設(shè)區(qū)在一樓大廳可以設(shè)置固定崗；（3）充分利用監(jiān)控中心，實(shí)現(xiàn)街區(qū)制后，監(jiān)控中心就會(huì)發(fā)揮絕對(duì)性的關(guān)鍵作用；（4）發(fā)揮社區(qū)的作用，組織老年人發(fā)揮余熱，組建治安巡邏隊(duì)，以填補(bǔ)警力不足等情況。

也有觀點(diǎn)提出，外放后的社區(qū)街道會(huì)由公安民警巡邏，物業(yè)公司不用巡防。我倒不這么認(rèn)為，因?yàn)楫吘咕τ邢蓿豢赡艹惺苓@么大的巡防面積，還得由物業(yè)公司協(xié)助巡防。

如在清潔方面，實(shí)施街區(qū)制后，對(duì)清潔方面的挑戰(zhàn)不亞于治安方面，特別是商業(yè)步行街，由于開(kāi)放小區(qū)，人員的增加對(duì)環(huán)境的影響也是非常大的。對(duì)于此，物業(yè)公司可以采?。海?）向政府申請(qǐng)將主干道列為市政道路，由政府維護(hù)，物業(yè)公司只負(fù)責(zé)單元內(nèi)清潔；（2）列為市政道路的清潔，物業(yè)公司或清潔公司可以向政府進(jìn)行承包；

如在交通方面，文件并沒(méi)有對(duì)開(kāi)放要求進(jìn)行明確，需要各個(gè)社區(qū)根據(jù)自身?xiàng)l件，按照用途逐步開(kāi)放，如將主干道申請(qǐng)為市政道路，用于車(chē)行道，由政府負(fù)責(zé)管理，次級(jí)路規(guī)劃成人行道等方式，并不一定非要都開(kāi)放成車(chē)行道，畢竟目前存在諸多安全隱患。

如在工程維修方面，實(shí)施街區(qū)制后，一方面爭(zhēng)取將社區(qū)內(nèi)原本屬于政府或事業(yè)單位管轄內(nèi)的管理責(zé)任進(jìn)行移交，在用工成本上可以減少一部分支出；另一方面，強(qiáng)化維修人員的服務(wù)技能和工作效率，例如單元門(mén)禁出現(xiàn)問(wèn)題就要在第一時(shí)間得到處理，避免發(fā)生盜竊事件，這對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的考驗(yàn)。

實(shí)施街區(qū)制之后，物業(yè)人員的服務(wù)半徑將縮小，集中化服務(wù)功能將凸顯，客戶(hù)會(huì)更加的關(guān)注服務(wù)體驗(yàn)，這就要求物業(yè)公司由“物”的服務(wù)轉(zhuǎn)向“人”的服務(wù)，在精細(xì)化和創(chuàng)新方面下番功夫。也有觀點(diǎn)提出，物業(yè)將消失或者基層人員將減少，這點(diǎn)其實(shí)完全不用擔(dān)心，物業(yè)的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生任何變化，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，變得更接近物業(yè)的服務(wù)本質(zhì)。

實(shí)施街區(qū)制之后，雖然在一些方面物業(yè)公司減少了成本的投入，例如綠化維護(hù)等，但隨著其他方面管理的難度的增加，物業(yè)公司在整體成本方面并不會(huì)減少，反而會(huì)增加，特別是人力成本，那么引進(jìn)智能化管理系統(tǒng)和機(jī)械化服務(wù)以減少成本投入就彰顯的尤為重要。如，秩序維護(hù)方面，智能門(mén)禁、高清探頭、巡邏摩托、隱形道閘、車(chē)牌識(shí)別等，在清潔方面，機(jī)械清掃車(chē)、垃圾自卸裝置、清雪機(jī)等。

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